Attraktiver Einstiegszeitpunkt für private Immobilienanlagen

In einem wirtschaftlich unsicheren Umfeld bietet der Markt für privates Immobilienvermögen derzeit einen strategisch günstigen Einstiegszeitpunkt. Die Preise haben ihren Tiefpunkt überwunden, liegen jedoch weiterhin deutlich unter früheren Höchstständen - eine Gelegenheit, Portfolios um eine Anlageklasse mit geringer Volatilität, soliden Erträgen und Inflationsschutz zu ergänzen.

Globale Immobilienrenditen waren in den vergangenen zwei Quartalen durchweg positiv. Gleichzeitig haben sich die Bewertungen leicht, aber stabil nach oben entwickelt. Hinzu kommt: Das anhaltend hohe Zinsniveau hat die Fremdkapitalkosten erhöht und den Neubau stark gebremst. Das daraus resultierende Spannungsfeld - begrenztes Angebot bei stabiler Nachfrage - schafft günstige Rahmenbedingungen für eine nachhaltige Markterholung. Da Immobilienprojekte oft Jahre bis zur Fertigstellung benötigen, dürfte dieses Angebotsfenster mittelfristig bestehen bleiben.

Diversifikation, laufende Erträge und Wertsteigerung

Privates Immobilienvermögen bietet drei wesentliche Vorteile: eine geringe Korrelation zu Aktienmärkten (Korrelationskoeffizient: 0,05), stabile laufende Erträge und Potenzial zur langfristigen Wertsteigerung. Zwar ist die Liquidität begrenzt, doch ermöglichen semiliquide Strukturen inzwischen eine sinnvolle Kombination aus Stabilität und Flexibilität.

Historisch gesehen haben Immobilien in den USA durchschnittlich eine Rendite von 5,8 % erzielt - deutlich mehr als Aktien (2,0 %) oder festverzinsliche Anlagen (1,9 %). Bei Core-Immobilien liegt der Fokus auf hoher Auslastung, marktgerechter Mietanpassung und einer breiten Diversifikation der Zahlungsströme über sämtliche Kapitalereignisse hinweg. Diese Struktur stabilisiert das laufende Einkommen.

Da Erträge rund zwei Drittel des Gesamtertrags ausmachen, ist deren Sicherung essenziell. Eine aktive Steuerung der Zinssensitivität - etwa über ein niedriges Loan-to-Value-Verhältnis, Zinsderivate oder ausgleichende Zinsanlagen - trägt zur Stabilität der Nettoerträge bei.

Der verbleibende Ertrag resultiert aus der Wertentwicklung, die stark durch Marktdaten und aktives Asset Management beeinflusst wird. Erfolgreiches Vermietungs- und Instandhaltungsmanagement stärkt langfristig die Bewertung - besonders dann, wenn Kapital in einer Erholungsphase wieder verstärkt in den Immobiliensektor fliesst.

Zukunftsträchtige Segmente und fokussierte Investmentstrategie

Die Performance eines Immobilienportfolios hängt massgeblich von der Sektorallokation ab. Derzeit stechen mehrere Segmente hervor, die von strukturellen Trends und stabilen Fundamentaldaten profitieren.

Nahversorgungsorientierter Einzelhandel bietet attraktive Anfangsrenditen bei gleichzeitig geringer Konkurrenz. Trotz noch verhaltener Marktstimmung zeigen sich die Fundamentaldaten robust - mit niedrigen Leerstandsraten und neuen Einzelhandelsmodellen, die sich erfolgreich an die Post-E-Commerce-Realität angepasst haben.

Medizinische Versorgungszentren zeichnen sich durch Rekordauslastungen, begrenztes Angebot und demografisch bedingte Nachfragezuwächse aus. Auch der Wandel der Patientenpräferenzen - weg vom Grossklinikum hin zu ambulanten Einrichtungen - verstärkt diesen Trend.

Das Segment Light Industrial profitiert weiterhin vom E-Commerce und einem knappen Flächenangebot. Gleichzeitig rücken Wohnformen wie Studenten- und Seniorenwohnungen sowie Mehrfamilienhäuser in Europa und Asien-Pazifik verstärkt in den Fokus - bedingt durch strukturell begrenzte Wohnraumverfügbarkeit.

Als institutioneller Immobilienmanager verfolgt Nuveen eine differenzierte Strategie: Im Zentrum stehen gezielt ausgewählte Transaktionen im Bereich von 20 bis 50 Millionen US-Dollar - zu gross für Privatpersonen, aber zu klein für grosse institutionelle Fonds. Diese Transaktionen bieten attraktives Wertpotenzial, bessere Preissteuerung und ermöglichen eine strengere Qualitätskontrolle der Immobilien. Die aggregierte Wirkung dieser selektiven Portfoliostrategie zeigt sich in einer überdurchschnittlichen Performance gegenüber weniger fokussierten, breiten Allokationsmodellen.

von Gracie Coburn, Portfolio Manager, GCREIT,

In 360° Finanzen liefern Experten und Expertinnen jeden Monat klare Strategien für eine zukunftssichere Geldanlage. Sie analysieren die Märkte, ordnen ESG-Entwicklungen ein und geben praxisnahe Tipps zur optimalen Portfolioallokation und zum Vorsorgesparen.